Immobilier Marseille : analyse et évolution
2e ville de France, préfecture des Bouches-du-Rhône et capitale de la Côte Bleue, Marseille est une ville incontournable du sud de la France. Bordée par la mer méditerranée, elle attire aussi bien les touristes que les résidents à l’année. Il faut avouer que le climat y est confortable et que le dynamisme culturel et économique n’est plus à prouver. Comment se porte l’immobilier à Marseille ? Quelles sont les grandes tendances ? Quels types de biens peut-on y trouver ? Réponse de nos experts immobiliers de l’agence Marty, agence immobilière à Marseille.
Le parc immobilier de Marseille
Marseille s’étend sur 16 arrondissements. Au total, c’est plus de 432 378 logements étalés sur toute la ville. 89.8 % d’entre eux sont occupés à l’année et la vacance avoisine les 7,6 %.
Marseille dispose d’une grande variété de biens immobiliers. Les appartements représentent 84.2 % du parc immobilier marseillais. Si certains arrondissements sont majoritairement composés d’appartements (comme le 6e qui comprend 96 % d’appartements). D’autres offrent davantage de maisons voire quelques villas avec piscine. Par exemple, Marseille 16e se compose à 49.7 % de maisons. Evidemment, cette répartition des appartements et des maisons influence la composition du parc en termes de nombre de pièces. Les studios et T1 sont concentrés dans les arrondissements où la densité de population est la plus élevée et qui comprennent donc davantage d’immeubles. De manière générale, à Marseille, on trouve :
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8.9 % de studio/T1
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19.9 % de T2
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35.1 % de T3
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24.2 % de T4
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11.9 % de T5 et +
Marseille offre l’avantage de proposer des biens aux standing variés. Il est possible de trouver des appartements dans des résidences privées avec piscine et ascenseur. Les appartements avec extérieurs comme des balcons ou des terrasses sont très recherchés et donc plus cotés. Le neuf est aussi apprécié des acquéreurs comme des locataires : ces logements offrent des équipements modernes et sont moins énergivores. L’ancien reste cependant très en vogue pour son cachet.
Du côté des maisons, les villas proches des plages et équipées de piscine, jardin et climatisation attirent bien sûr toutes les convoitises, mais sont accessibles à quelques rares budgets. Néanmoins, la fourchette haute d’estimation de maison à Marseille est de 6 317 €/m², cela reste plus abordable qu’à Carry-le-Rouet (commune très cotée de la Côte Bleue).
L’immobilier à Marseille : un dynamisme prolongé
Le sud de la France et Marseille séduit toujours autant les acheteurs. Chaque année, ils sont nombreux à chercher un appartement ou une maison à vendre. La demande ne ralentit pas, au contraire ! En 5 ans, les propriétaires ont vu les prix m² moyen augmenter de près de 52 %. Rien qu’entre 2022 et 2023, les prix ont augmenté de 14,6 %. Contrairement aux autres grandes métropoles telles que Paris, Lyon ou encore Lille qui voient les prix de leur immobilier tomber, Marseille semble faire exception. Elle dépasse même Nice qui a vu ses prix m² augmenter seulement de 7,5 % en 1 an, preuve que l’immobilier Marseillais semble prometteur pour 2023.
Immobilier à Marseille : des disparités entre les arrondissements
Bien que l’immobilier à Marseille apparaisse dynamique et imperturbable, des disparités existent entre les divers arrondissements de la ville. Certes, la croissance des prix est à peu près équivalente d’un arrondissement à l’autre, cependant les prix peuvent aller du simple au triple. C’est le cas entre le 7e arrondissement (le plus cher) où les prix immobiliers sont 161 % plus chers que dans le 3e arrondissement (le moins cher de Marseille). En 2022, les 6e et 8e arrondissements ont connu la plus forte croissance de prix, le 3e reste en revanche en fin de classement.
Au sein même des arrondissements, des différences persistent. Le 14e arrondissement présente par exemple de forts contrastes entre les quartiers du centre et du nord et ceux du sud-est. Alors que le quartier du Merlan affiche des prix m² moyen à 3 335 €, celui du Canet peine à dépasser les 2 100 €/m².
Globalement, le centre-ville de Marseille, les bords de mer ainsi que les quartiers autour du Vieux Port et à l’Est de Marseille sont les plus plébiscités par les acquéreurs. Mais une étude par arrondissement ainsi qu’une analyse de chaque quartier restent préconisées, que vous souhaitez concrétiser un achat à Marseille ou estimer la valeur de votre bien.
Consulter les prix immobiliers par arrondissement Marseillais
Marseille, un marché de la location tendu
La population locataire à Marseille représente 55 % des habitants. Plus de la moitié des Marseillais sont donc locataires de leur logement. Le marché locatif est très tendu à Marseille, trouver un bien à louer est de plus en plus difficile et de plus en plus cher. Le loyer m² moyen est de 16 € et peut aller jusqu’à 22,9 €/m² pour certains appartements de haut standing situés dans les meilleurs quartiers de Marseille. En 5 ans, le loyer m² a augmenté de 6 %. Il reste malgré tout moins cher qu’à Aix-en-Provence où le loyer moyen est de 18 €/m² pour une maison et de 20 €/m² pour un appartement !
De ce fait, Marseille offre de belles perspectives d’investissement locatif. Le rendement brut est estimé à 4,31 % mais peut grimper selon le type d’investissement réalisé ainsi que la typologie du bien choisi et le quartier. La tension locative étant forte, les bailleurs n’ont pas de mal à louer leurs logements à condition de proposer des loyers convenables ! Pour cela, l’estimation locative par un professionnel est privilégiée : elle permet de déterminer un loyer cohérent avec le marché.
Bon à savoir : Marseille n’applique pas encore l’encadrement des loyers, mais cela ne devrait tarder puisque le gouvernement a donné son feu vert en novembre 2022. Restez donc à l’affût des nouvelles réglementations et gardez le contrôle sur votre location. Pour plus de renseignements, vous pouvez contacter notre service de gestion locative.
